La méthode de calcul du prix des bricks évolue pour améliorer la satisfaction des utilisateurs
En quelques mots, qu’est-ce qui change ?
✓ La prise de valeur future de l’immeuble ne sera plus basée sur des hypothèses reposant sur l’évolution des prix des dernières années, mais a contrario sur des données connues et déjà réalisées (dernière valorisation de l’immeuble actée par un expert indépendant)
✓ Ainsi, la prise de valeur de la brick sera désormais actée en début d’année sur la base de la ré-évaluation de l’immeuble
✓ La prise de valeur qui en découle sera lissée sur l’année : le prix de la brick évoluera de façon identique chaque mois.
À l'heure actuelle, notre modèle évolue, et nous sommes dans une phase de gestion de revente.
La réintégration de la quote part de frais en anticipé viendrait donc grever le prix de la brick si celle-ci évoluait de manière trop conséquente, Nous avons donc décidé de limiter son évolution et de provisionner le restant de la plus-value.
Néanmoins, à l'exception de certains actifs, les immeubles prennent de la valeur et nous allons inclure dans nos scenarios de vente la réintégration des frais et déterminer un prix où le retour sur investissement est en lien avec les rentabilités cibles.
Concrètement, comment ça se passe ?
À l’achat d’un immeuble, la valeur de la brick de 10€ se base sur un prix d’acquisition qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur de marché réelle (nous essayons toujours d’acheter en dessous du prix du marché).
Dès la mise en ligne de l’immeuble, une estimation réalisée par un expert indépendant permettra d’en déterminer le prix de marché. Cette expertise est la base du calcul déterminant la valeur de la brick dont l’augmentation potentielle sera ensuite lissée sur les 12 mois qui suivent.
Ainsi, dès l’acquisition d’un immeuble, la valeur de sa brick sera connue et actée pour les 12 mois à venir. À la fin de l’année 1, une nouvelle ré-évaluation sera effectuée et permettra de déterminer la valeur de sa brick pour les 12 mois suivants. Et ainsi de suite.
Pour calculer l’évolution de la valeur de la brick, de nombreux éléments sont pris en compte :
- La dernière évaluation de l’immeuble,
- La réserve de trésorerie,
- L’éventuel montant du prêt à rembourser et le capital remboursé sur l’année,
- La potentielle taxe à la revente,
- L’amortissement des frais d’acquisition sur 7 ans (frais de notaire + frais Bricks),
- D’éventuelles provisions,
Quels sont les avantages de ce système ?
✓ Plus fiable : la prise de valeur des bricks reposera sur des données connues (dernière valorisation de l’immeuble) et non plus sur des hypothèses (future valorisation hypothétique de l’immeuble).
✓ Plus profitable : la prise de valeur des bricks sera lissée sur l’année. Cela permettra une prise de valeur pour tous sur l’année et pas seulement aux détenteurs de bricks le mois de la réévaluation. Il n’y aura ainsi plus d’effet d’aubaine (revente massive de bricks sur des courtes périodes), ce qui améliorera la fluidité sur le marché secondaire.
✓ Plus égalitaire : la prise en compte d’amortissements/provisions comptables permettra de lisser davantage la prise de valeur entre les différentes années. Cela donnera une plus grande stabilité dans la prise de valeur des bricks dans le temps.